"ЄОселя" змінила свої умови: хто тепер не матиме можливості оформити пільгову іпотеку?

Фактор, що стимулює ринок і небезпека зменшення постачань

Державна програма доступної іпотеки "єОселя" з лютого 2026 року запрацювала за новими правилами, які суттєво змінюють умови участі. Після ухвалення постанови Кабінету Міністрів №1637 у грудні 2025 року акцент зробили на більш адресній підтримці, однак фактично вимоги до кандидатів стали значно жорсткішими.

"Телеграф" повідомить про всі відомі нововведення.

Основна зміна полягає у нових вимогах до забезпеченості житлом. Якщо раніше програма допускала до участі сім'ї, які вже мали певну кількість нерухомості, то тепер вона фактично спрямована тільки на тих, хто володіє обмеженими житловими площами.

Найбільш помітною зміною стало оновлення вимог щодо площі. Раніше родина з двох осіб могла брати участь у програмі, якщо мала квартиру площею до 73,5 квадратних метрів. З новими правилами, максимальна площа для домогосподарств з однієї або двох осіб знижена до 52,5 квадратних метрів. Це означає, що якщо подружжя вже володіє житлом площею 60 квадратних метрів, вони не зможуть скористатися цією програмою.

З метою посилення контролю за операціями з нерухомістю введено нове правило, яке передбачає розширений період перевірки — "36 місяців". Раніше банки звертали увагу лише на угоди, що відбулися протягом останнього року, а тепер аналізують дані за три роки. Якщо протягом цього часу особа здійснила продаж квартири, і загальна площа проданої та наявної нерухомості перевищує встановлені норми, це може стати причиною для відмови в участі в програмі. Така зміна суттєво ускладнює можливості для тих, хто планував реалізувати своє старе житло з метою придбання нового за допомогою програми "єОселя" і покращення своїх житлових умов.

Оновлена версія "єОселі" вперше вводить не лише стандарти площі на кожного члена родини, а й встановлює абсолютні верхні межі, які не можуть бути перевищені, незалежно від складу домогосподарства.

Для квартир максимальна площа складає 115,5 квадратних метрів, а для житлових будинків — 125,5 квадратних метрів. Навіть у випадку, якщо сім'я велика і відповідає вимогам щодо площі на кожного члена, отримати можливість купити нерухомість з більшою площею в рамках програми не вдасться.

Крім того, введено суворе обмеження на вартість одного квадратного метра. Ціна за 1 кв. м не може перевищувати встановлений ліміт більш ніж на 10%. Цей ліміт визначається на основі середньої вартості будівництва в даному регіоні з використанням коефіцієнта 2,0. Це на практиці свідчить про те, що програма націлена на забезпечення житлом у бюджетному або середньому ціновому сегменті.

За словами рієлтора однієї з київських агентств нерухомості, нові правила суттєво звужують вибір для покупців.

Раніше клієнти мали можливість вибирати з широкого асортименту новобудов, особливо в мегаполісах. Наразі через обмеження цін на квадратний метр під програму потрапляють лише окремі секції житлових комплексів або проекти, які ще в процесі будівництва, і розташовані в більш віддалених районах. У центральних частинах чи в популярних місцях знайти квартиру, що відповідала б новим вимогам, майже неможливо, -- коментує експерт у розмові з "Телеграфом".

У регіонах ситуація різниться. Наприклад, у Львові через встановлену "стелю" вартості квадратного метра під нові умови програми підпадає лише обмежена кількість квартир -- за оцінками місцевих учасників ринку, це може бути кілька десятків об'єктів у всьому місті.

Попри загальне посилення вимог, у програмі з'явилися й нові опції, які частково розширюють доступ до пільгового кредитування.

Один із таких випадків пов'язаний з новими будівлями. Якщо житло було зведено і введено в експлуатацію менше трьох років тому, дозволяється перевищення встановлених норм площі та вартості на 10%. Це рішення обґрунтовується необхідністю підтримки будівельного сектора, який залишається у великій мірі залежним від державних програм іпотечного кредитування.

Крім того, розширено перелік категорій, які можуть претендувати на пільгову ставку 3% річних у перші десять років кредитування. Якщо раніше таке право мали переважно військовослужбовці-контрактники, то тепер воно поширюється і на військових, призваних під час мобілізації.

Окремо діє спеціальний механізм для внутрішньо переміщених осіб. З вересня 2025 року держава компенсує 70% першого внеску, а також 70% щомісячних платежів протягом першого року кредитування. Додатково покриваються витрати на оформлення -- до 40 тис. грн.

Водночас програма для ВПО має жорстке обмеження: вартість житла не повинна перевищувати 2 млн грн. У великих містах це суттєво звужує вибір об'єктів і створює дефіцит пропозиції в межах установленої цінової межі.

У 2025 році програма "єОселя" фактично стала одним із ключових драйверів первинного ринку нерухомості. Частка квартир у новобудовах, придбаних за її допомогою, зросла до 64% -- це близько 9,4 млрд грн. Для порівняння, у 2024 році цей показник становив 32% або 4,8 млрд грн.

Понад 56% усіх кредитів традиційно припало на Київ та Київську область, що підтверджує концентрацію попиту саме в столичному регіоні.

Експерти також підкреслюють важливість відповідності нових лімітів сучасним ринковим умовам. Багато житлових комплексів, які нині з'являються на ринку, були заплановані ще в 2024-2025 роках, до введення нових обмежень. За цей період значно зросли витрати на будівництво: ціни на будівельні матеріали, логістику та оплату праці підвищилися.

Нові цінові обмеження на квадратний метр не завжди відображають реальну ситуацію в будівельній галузі. Девелопери спочатку планували певні параметри, але тепер змушені адаптуватися до нових умов. Внаслідок цього деякі проекти просто втрачають можливість участі в програмі. Якщо ця тенденція продовжиться, ми можемо спостерігати зменшення кількості житла, що формально відповідає критеріям "єОселі". У великих містах вибір може звузитися до окремих житлових комплексів або квартир на початкових етапах будівництва, -- відзначає рієлтор.

Нагадаємо, раніше "Телеграф" писав, що власники електромобілів через блекаути та морози зіткнулися з низкою незручностей : акумулятори розряджаються майже втричі швидше, вдома часто немає світла, а вартість зарядки на станціях помітно зросла.