Фронт близько, а ціни на оренду зростають: як війна змінила український ринок нерухомості.

На заході країни через хвилю внутрішньої міграції ціни на житло різко зросли.

Війна не призвела до катастрофічного падіння ринку нерухомості в Україні, як це передбачали деякі експерти, проте суттєво трансформувала його структуру. Вартість нерухомості різко підскочила на заході країни, тоді як у зонах, наближених до фронту, ціни на житло знижуються, але вартість оренди часто зростає, повідомляє The Economist.

Наприклад, у житловому комплексі "Львівський квартал", що знаходиться в Києві неподалік від ракетного заводу, з початку повномасштабного вторгнення в лютому 2022 року зафіксовано 11 випадків попадання російських дронів та ракет. Незважаючи на це, продаж квартир у цьому районі триває.

Одна з квартир площею 72 квадратних метри пропонується на продаж за 150 тисяч доларів, тоді як до початку війни її вартість могла б сягати приблизно 190 тисяч доларів. Ріелтор Юрій Войтович зазначає, що покупці часто наводять загрозу ракетних обстрілів як підставу для зниження ціни.

Відзначається, що війна не спричинила колапс ринку нерухомості в Україні, як багато хто припускав, проте ситуація на ньому зазнала суттєвих змін. Наприклад, на заході країни через активну внутрішню міграцію спостерігається різке зростання цін на житло. У Львові середня вартість квадратного метра досягла приблизно 1 720 доларів, що є приблизно на 64% вище, ніж на початку конфлікту, і навіть перевищує ціни в столиці.

Чим ближче до лінії фронту, тим зазвичай нижчими стають ціни на житло, оскільки активізація бойових дій негативно впливає на ринок. Коли населені пункти опиняються в зоні дії російської артилерії, вартість нерухомості може різко знизитися. Проте на ринку оренди спостерігається інша картина. Обмежена кількість доступних квартир, короткі терміни контрактів та відносно високі зарплати військових створюють умови для підвищення орендних ставок.

"Поки це місце не зрівняють із землею або не перетворять на лінію фронту, ніхто не перестане брати гроші", - скаржиться офіцер національної гвардії, що базується поблизу Слов'янська в Донецькій області, Роман Даценко

Це добре видно на прикладі міст Слов'янськ та Краматорськ, які стали ключовими цілями російських військ на Донбасі. Слов'янськ, що знаходиться лише за 13 км від лінії фронту, став місцем щоденного російського терору. Дрони атакують усе, що рухається: цивільні автомобілі, автобуси, поштові транспортні засоби. Однак пошук орендованої квартири може зайняти тижні. У Краматорську оренда звичайного будинку може сягати 60 тис. грн на місяць.

Через високі орендні ставки деякі військові навіть вирішують купувати житло. За словами Даценка, іноді будинки купують буквально за лічені дні, щоб уникнути витрат на оренду.

Орендні ціни в елітних районах Києва також суттєво підвищуються. Це пов'язано з потоком іноземних дипломатів і міжнародних делегацій. Як зазначає Денис Суділковський, бізнес-директор порталу Lun, ключовим аспектом для орендарів стали бомбосховища та укриття. Проте їхня наявність більше впливає на швидкість здачі нерухомості, ніж на вартість оренди.

У районах Києва, які сильно постраждали від російських обстрілів і де квартири замерзали після відключення електрики, ціни майже не впали. Власники воліють дочекатися миру, ніж продавати житло зі збитком.

Проте в інших регіонах проблемна нерухомість викликає спекулятивні дії. Напівлегальні фірми купують житло, яке найбільше піддається загрозі від ракетних атак, сподіваючись на відновлення після війни та потенційні державні виплати в разі руйнування будинку внаслідок обстрілу.

На початку війни картина була передбачуваною: депресивний схід і бурхливий захід. Але останнім часом на ринку з'явилася й нова тенденція. З кінця 2023 року українці почали повертатися на схід, що збільшило кількість угод.

Харків, який знаходиться приблизно за 30 км від зони бойових дій, став потенційно вигідним майданчиком для інвестицій. Більшість промислових об'єктів у місті зазнали руйнувань, і кількість іноземних студентів значно зменшилася. Проте ціни на однокімнатні квартири зросли до 3,5 разів більше за середню річну зарплату (в порівнянні з п'ятьма роками тому), і багато українців вирішують купити житло. Дехто навіть починає нові бізнеси. Незважаючи на ризики, великі міста все ще залишаються привабливими для проживання.

Колишній президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта повідомив, що з настанням теплого сезону в Київській області можливе підвищення вартості оренди приватних будинків. При цьому, ціни на придбання такого житла можуть навіть знизитися.

Взимку в більшості районів Києва було зафіксовано суттєве зростання кількості оголошень на довгострокову оренду однокімнатних квартир, тоді як попит переважно знижувався або залишався без змін.