Київ у ночі та морозі: відключення електроенергії впливають на ринок житла і його вартість у столиці.
У столиці багатоквартирні будинки стикаються з частими відключеннями електрики, а в деяких районах - також з проблемами з опаленням і водопостачанням. Це, безумовно, позначається на ринку нерухомості. УНІАН дослідив, як змінилися ціни на купівлю та оренду житла в Києві, а також де тепер намагаються знайти нове місце проживання кияни.
Цієї зими звичка росіян використовувати погоду як елемент тиску і шантажу проявилася особливо гостро. Тріскучі морози у поєднанні з масованими обстрілами сильно пошматували українську енергетику. Система, що досі тримається лише завдяки самовідданій щоденній роботі енергетиків, усе ж дає "слабину", що відчувають на собі мільйони українців.
Ситуація в столиці є однією з найдосвідченіших у країні. Жителі Києва стикаються з жорсткими та непередбачуваними відключеннями електрики, а сотні будинків у різних районах залишаються без опалення за температури -20-25 градусів. Також нерідко відбуваються перебої з водопостачанням. Це безпосередньо впливає на ринок нерухомості: попит змінюється, ціни переглядаються, а пріоритети покупців і орендарів формуються зовсім інакше, ніж ще кілька тижнів тому.
"Найцікавіше - зміна психології покупців. Раніше питали про ремонт, планування, інфраструктуру. Зараз перші питання: "Чи є газ? Який тип резервного живлення? Скільки будинок простояв без світла у січні?". Технічна автономія стала головним критерієм вибору. Це фундаментальна зміна пріоритетів, яка змінить ринок на роки", - ділиться з УНІАН своїми спостереженнями рієлтор Олександр Бойко.
Експерти одностайні в своїх оцінках: на початку 2026 року київський ринок нерухомості проявляє "помірну активність", що є характерною рисою зимового сезону. Проте цього року на ринок також впливають труднощі з енергопостачанням.
За даними аналітичного центру DIM.RIA, в січні у сегменті оренди попит зріс на 3% відносно грудня 2025 року.
"Та попри значну активність пошук став більш вибірковим, адже значна частка мешканців Києва вимушена шукати альтернативне житло через ситуацію з електрикою та теплом. Орендарі звертають увагу на технічні характеристики житла: наявність автономного опалення, генераторів у будинку, інверторів, поверховість та можливість доступу до укриттів. Через це квартири без альтернативних джерел живлення або з проблемною інфраструктурою зараз фактично "простоюють"", - розповідає УНІАН керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький.
Не "рятують" такі оселі і великі знижки, додає експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.
"Будинки, що не мають генераторів, а також квартири, розташовані на високих поверхах, де відсутні зв'язок, електрика, опалення і вода, а також існує підвищений ризик від ракетних атак і уламків від російських дронів, сьогодні не викликають жодного інтересу навіть безкоштовно. Люди потребують комфортних умов для життя, а не просто низьких цін. Тому такі квартири залишаться без покупців, поки ситуація не покращиться," - зазначив Юрій Піта в коментарі для УНІАН.
Це стає особливо помітним у місцевостях, які страждають від тривалих перерв у постачанні електроенергії.
"В Троєщині, наприклад, існують житлові будівлі, що не мають підключення до опалення. Це, безумовно, вплине на попит на оренду, оскільки в умовах сильних морозів жити без тепла стає неможливим. Орендарі, скоріше за все, навіть не зацікавляться такими районами", - зазначила Піта в інтерв'ю для УНІАН.
Тоді як більш підготовлені "енергонезалежні" оселі є найпопулярнішими, і ціни на них, відповідно, вищі, констатує рієлтор Олександр Бойко. І саме підвищений попит на таке житло пожвавлює столичний ринок оренди.
Водночас у сегменті купівлі/продажу, за його словами, кількість угод у січні зменшилася порівняно з груднем, але ціни загалом не обвалилися. Покупці більше торгуються і ретельніше перевіряють технічний стан будинків.
"Покупці не поспішають. Вони чекають і розуміють, що нестабільність може спровокувати корекцію цін, і намагаються "вгадати дно". Водночас об'єкти преміум-класу з повною автономією продаються без затримок", - каже Бойко.
Віталій Поберезький, керівник відділу розвитку продуктів DIM.RIA, зазначає, що в столиці наразі спостерігається зниження купівельної активності, що було передбачувано.
"На первинному ринку нерухомості у Києві фіксується падіння попиту: у січні, порівняно з груднем 2025 року, пошук житла в новобудовах впав на 23%. Якщо порівнювати з січнем минулого року - падіння складає 43%. На вторинному ринку зацікавленість шукачів знизилась на 8% у порівнянні з груднем 2025 року", - розповідає Поберезький.
Згідно з аналізом DIM.RIA, доступним для УНІАН, на початку року середня ціна на квартири в первинному сегменті київського ринку залишається досить стабільною. Середня вартість одного квадратного метра складає 1 420 доларів, що приблизно на 2% нижче, ніж у грудні 2025 року.
Проте, якщо проаналізувати ринок житла в столиці не в загальному, а за окремими районами, ситуація стає більш зрозумілою.
Нові будівлі в районі Печерська, який зазвичай вважається найдорожчою частиною столиці, цього разу зазнали значного зниження вартості - на 6,4% у порівнянні з груднем 2025 року, до 2 940 доларів за квадратний метр. Невелике зниження цін також зафіксовано в Оболонському районі (на 3%, до 1 260 доларів за квадратний метр) та в Деснянському районі (на 3,5%, до 900 доларів).
Схожа картина спостерігається також на вторинному ринку Києва.
Рієлтор Олександр Бойко зазначає, що найбільше "постраждали" ті райони, які мають дві ключові характеристики: високу щільність старих житлових будівель та залежність від централізованих комунікацій.
На першому місці за кількістю відключень опинився Деснянський район. Тут ситуація була найскладнішою — деякі житлові комплекси залишалися без опалення протягом 9-10 днів. Мої колеги помічають зниження цін на нерухомість у порівнянні з груднем. Другий проблемний район — частина Оболоні, зокрема старі мікрорайони поблизу станцій метро "Мінська" та "Героїв Дніпра". Тут зниження цін відбувається, хоча і більш помірно, але залишається стабільним. Власники усвідомлюють, що без корекції цін їхні об'єкти можуть "зависнути" на тривалий час, — зазначає Бойко. — Важливо підкреслити: це не крах, а плавна корекція. Власники поки що експериментують з ринком, знижуючи ціни поступово, на 2-3% кожні два тижні.
Водночас, за словами фахівця, у ринку є потенціал до ще більшого падіння.
"Якщо умови з відключеннями не зміняться на краще до березня, ми можемо очікувати значні знижки в межах 12-15% у тих районах, де ситуація найскладніша," - зазначає він.
За даними аналітичного центру DIM.RIA, на вторинному ринку середня вартість однокімнатних квартир у Києві наразі становить 87 тис. дол. (+2% відносно грудня 2025 року), двокімнатних - 120 тис. дол. (ціна не змінилась), трикімнатних - 155 тис. дол. (ціна не змінилась).
Традиційно найвищі ціни продовжують фіксуватися в Печерському та Шевченківському районах. Середній ціновий рівень забезпечують Голосіївський, Подільський, Солом'янський та Дарницький райони. Найбільш економічними варіантами для проживання залишаються житла на периферії міста.
Експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зазначає, що на ринку продажу в даний момент немає значних коливань. Він підкреслює, що в січні зазвичай завершаються угоди, розпочаті в кінці минулого року, і що ні покупці, ні продавці не відмовляються від своїх намірів, незважаючи на наявність блекаутів.
"Люди, які планували купувати, все одно купуватимуть і в такий сезон. Плани є, і ніхто ці плани не відміняв, тому угоди будуть проводитись. Продавці також не будуть знімати свої об'єкти через відключення електроенергії. Ціни не дуже знижуються, з певним торгом квартири продаються", - розповідає Піта.
Водночас, він підкреслює, що повний вплив інтенсивних обстрілів на ринок ще не було можливості оцінити.
"Цей проміжок часу є занадто обмеженим. Якщо поточні тенденції триватимуть, більш виразну реакцію ринку можна очікувати в кінці лютого або на початку березня," - зазначає Піта.
На відміну від ринку продажу, сектор оренди житла швидше реагує на зміни в економіці.
Віталій Поберезький, керівник з розвитку продуктів DIM.RIA, зазначає, що на сьогоднішній день середня вартість оренди однокімнатної квартири в Києві становить 22 500 грн на місяць, що є на 2% вище в порівнянні з груднем 2025 року. Оренда двокімнатних квартир обходиться в 32 800 грн/міс. (+2%), а трьохкімнатних - в 49 200 грн/міс. (без змін). Однак, середня вартість не повністю відображає реальний стан справ на ринку.
"Хоча у загальній статистиці різких коливань не відбулось, однак розкид цін на ринку значно зріс. Житло з автономними рішеннями може зараз коштувати значно дорожче за середньоринкові показники, тоді як квартири без них - здаватися дешевше, зі знижкою або ж взагалі "простоювати"", - пояснює Поберезький.
Найвищі ціни на оренду квартир традиційно спостерігаються в Печерському районі, де середня вартість складає 49 200 грн за однокімнатну квартиру та 77 900 грн за трикімнатну. На другій позиції за цінами перебуває Шевченківський район, де оренда "однушки" коштує приблизно 32 800 грн, а трикімнатна квартира обійдеться в близько 49 200 грн.
Далі йдуть Голосіївський, Подільський і Солом'янський райони. У Голосіївському однокімнатні оселі здають у середньому за 24 990 грн, у Подільському - 22 000 грн, а в Солом'янському - 18 000 грн. Середні ціни двокімнатні квартири в цих районах коливаються від 20 000 до 40 800 грн, а трикімнатні в межах 30 000-51 250 грн.
Більш доступний сегмент формують Дарницький, Дніпровський та Оболонський райони. Тут оренда однокімнатних квартир становить 15 000-16 400 грн, а трикімнатні обійдуться в 20 000-25 000 грн.
У той же час, найнижчі ціни на оренду квартир спостерігаються в Деснянському та Святошинському районах. В цих зонах однокімнатні квартири можна знайти за ціною від 10 000 до 14 000 грн, тоді як трикімнатні варіанти обійдуться в суму від 14 000 до 20 000 грн на місяць.
Мер Києва Віталій Кличко повідомив, що на початку січня з столиці, нібито, виїхало близько 600 тисяч людей. УНІАН звернувся до мобільних операторів, аби підтвердити цю інформацію, оскільки вони здатні аналізувати кількість активних користувачів за допомогою SIM-карт.
Проте у Vodafone підкреслюють, що кількість їхніх абонентів у Києві залишається на стабільному рівні.
"Якщо оцінювати загальну кількість абонентів у Києві, тут суттєвої динаміки не спостерігаємо - абонентська база Vodafone залишається стабільною", - розповідають УНІАН в пресслужбі Vodafone.
У lifecell аналогічно не підтверджують суттєвої міграції.
"Міграція абонентів справді має місце, але переважно це сезонні переміщення або ж люди відправляються до найближчих населених пунктів чи регіонів," - зазначили в пресслужбі lifecell в коментарі для УНІАН.
Експерти з нерухомості також сходяться на тому, що масової міграції серед киян лише через відключення світла наразі не спостерігається. Йдеться радше про тимчасові та ситуативні переміщення на кілька тижнів або місяців, особливо серед сімей з дітьми та людей, які працюють дистанційно.
"Міграція спостерігається, але вона має короткостроковий характер. У період морозів деякі жителі Києва вирушають до передмість або західних регіонів. Це призвело до зростання попиту на оренду житла в Київській області та містах Західної України. Проте масового відтоку з столиці не спостерігається – більшість людей залишаються і пристосовуються до нових умов. Міграція має свої особливості: це не панічна евакуація, а свідоме тимчасове переселення окремих соціальних груп", - зазначив рієлтор Олександр Бойко.
Згідно з його спостереженнями, з Києва виїжджає три групи людей. Першою групою є сім'ї з маленькими дітьми, зокрема з немовлятами. Батьки не хочуть ставити під загрозу здоров'я своїх дітей, перебуваючи в квартирах без опалення за температури мінус дванадцять градусів на вулиці. Вони вирушають до родичів або орендують житло в західних регіонах на два-три місяці.
"У мене є клієнтка – молода мати з восьмимісячною дитиною, яка проживала на Виноградарі. Після трьох днів без електрики та опалення, вона разом із чоловіком орендували квартиру в Ужгороді на три місяці. Витратили на 40% більше, ніж у Києві, але для них це інвестиція в комфорт і спокій," – розповідає Бойко.
Друга група – це особи, які страждають на хронічні хвороби, для яких низькі температури є небезпечними. Як зазначає, їх часто перевозять родичі, переважно до Вінницької, Хмельницької та Тернопільської областей. У цих регіонах клімат м'якший, умови життя більш стабільні, і це ближче до західних територій України.
Третя категорія включає IT-фахівців і фрілансерів, які виконують свої завдання дистанційно. Для них наявність стабільного інтернет-з'єднання є життєво важливою. Після кількох днів без електрики та зв'язку вони почали активно переїжджати до коворкінгів у Львові, Івано-Франківську, а також до Варшави.
"Відомо, що троє програмістів у січні зняли спільний будинок під Львовом на пів року. Вони розподіляють витрати між собою і мають стабільне електропостачання та інтернет," - ділиться рієлтор.
Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький підтвердив, що найчастіше в таких випадках кияни розглядають західні регіони України або ж Київську область, де інфраструктурна ситуація стабільніша.
"У порівнянні з минулим місяцем спостерігається помірний підйом попиту на оренду. Однак це зростання не є різким і не вказує на наявність стабільного довгострокового тренду", - зазначає Поберезький.
Експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зазначає, що не спостерігає значної хвилі міграції, оскільки для таких рішень зазвичай потрібен рік або більше. Він підкреслює, що більшість жителів Києва залишаються у місті через прив’язаність до роботи, навчання дітей та звичних життєвих обставин.
Піта також зазначає, що деякі райони Києва переживають відключення набагато легше, ніж інші мікрорайони.
"У столиці функціонує транспорт, доступний зв'язок, магазини і генератори — місто забезпечує основні потреби. Тому не спостерігається масового виїзду. Дехто може тимчасово навідатися до родичів, але це лише короткострокові відрядження. Як тільки температура підвищиться і ситуація стане стабільною, люди знову повернуться," — резюмує він.
Попри надії на довгоочікуване потепління та поступове зменшення аварійних відключень світла, енергетичні експерти попереджають, що українці ще два-три роки можуть жити за щоденними графіками. І перспективи у разі продовження нищівних російських атак на енергетику - невтішні.
Рієлтор Олександр Бойко зазначає, що потенційний тривалий блекаут у короткостроковій перспективі різко "заморозить" активність на ринку житла.
"У короткостроковій перспективі ринок фактично призупинить свою діяльність: перегляди, укладення угод і оформлення документів будуть відтерміновані. Попит на житло з автономними системами різко зросте, в той час як стандартні квартири тимчасово втрачатимуть свою ліквідність. Після відновлення електропостачання ринок знову запрацює, але з більш чітким розмежуванням цін між 'надійними' та 'звичайними' об'єктами", - зазначає він.
У той же час, колишній голова Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зазначає, що сам по собі блекаут не блокує ринок з технічної точки зору. Він акцентує увагу на тому, що реєстраційні системи функціонують, а більшість нотаріусів вже обладнані генераторами або пристроями EcoFlow.
"Ми останню угоду проводили без світла і взагалі без проблем. Якщо є покупець, він купить. Людей цим уже не налякати. Вони все одно дзвонять, цікавляться, ринок живе", - каже Піта.
Він також відмічає, що значно більше на ринок впливають глобальні фактори, зокрема міжнародні перемовини. На його думку, блекаути сьогодні не викликають паніки, а більшість українців уже адаптувалися.
Згідно з висловлюваннями рієлтора Олександра Бойка, у випадку регулярних відключень електрики ринок житла буде й надалі поділятися на дві основні групи: будинки з автономними системами енергопостачання та традиційні житлові комплекси.
"Якщо відключення електроенергії триватимуть, попит та ціни можуть остаточно розділитися за принципом енергонезалежності. Житло з автономними системами залишиться затребуваним та стабільним у ціні. Стара забудова та будинки без резервних рішень відчуватимуть тиск на ринку та активні торги. Загалом ринок нерухомості не зникне, але його динаміка стане повільнішою і більш раціональною, з акцентом на базовий комфорт, а не лише на місцезнаходження або ремонт", - зазначає ріелтор Олександр Бойко.
Експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта вважає, що справжня реакція ринку стане очевидною ближче до березня, оскільки ринок нерухомості реагує на події з місячним запізненням. Він підкреслює, що робити висновки на даний момент є недоцільним, адже літній період зазвичай призводить до зниження кількості угод, незалежно від ситуації в енергетичному секторі.
"Перше питання - чи є генератор, вода і тепло. Якщо цього немає, об'єкт навіть не розглядають", - каже Піта.
Він також зазначає, що нова державна програма фінансування генераторів для об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, житлово-експлуатаційних контор і управляючих компаній (до 300 тисяч гривень) може суттєво поліпшити ситуацію.
"Це також зараз може допомогти, і більше будинків будуть забезпечуватись такими обладнанням. Це вихід із ситуації, буде набагато краще, ніж без цього. Тому до літа, я думаю, що в нас вже новобудови, напевно, всі будуть забезпечені цим всім", - каже Піта.
Зимові відключення не зламали столичний ринок житла, а лише певним чином змінили його. Тепер попит і ціни визначає не лише локація і ремонт, а й автономність, базовий комфорт і здатність будинку працювати без зовнішніх мереж. І, ймовірніше за все, нові тенденції залишаться з нами надовго, адже не схоже, що Росія має наміри припиняти енергетичний терор.
