Криза на ринку новобудов у столиці України

Торік у Києві здали 22 тисячі нових квартир - майже рекорд з 2018 року. Проте ці цифри не означають відновлення ринку "первинки", свідчить аналіз ЕП.

На перший погляд, може здаватися, що криза на ринку нерухомості в Києві нарешті залишилася позаду. У 2024 році обсяги нового житла, що з'явилися в столиці, перевищили показники як до війни, так і в період після неї.

За даними Головного управління статистики у Києві, торік у місті здали в експлуатацію 1,412 млн кв. м житла, що на 36% більше аніж за попередній рік. Загалом в експлуатацію ввели 22 тис. квартир - це більше, ніж за будь-який рік, починаючи з 2018-го, хоча і на третину менше, ніж було в найуспішнішому 2021 році.

Проте ці показники можуть вводити в оману.

Будівництво переважної більшості столичних новобудов, відкритих до продажу, почалося в мирний час, а не під час великої війни. За підрахунками ЕП, здійснених на основі даних порталу ЛУН, зараз у Києві та околицях налічується близько 300 житлових проєктів на стадії будівництва чи продажу. З них лише близько 60 стартували після лютого 2022 року. Решту почали зводити ще до повномасштабного вторгнення.

Офіційні дані це також демонструють: кількість житлових проектів, для яких були видані дозволи, значно знизилася. За результатами 2023 року у Києві було схвалено будівництво лише 299,4 тисяч квадратних метрів нового житла, що є на 66% нижчим, ніж у 2022 році.

Ситуація в Київській області подібна: спостерігається зниження на 67%. Це свідчить про те, що під час війни девелопери майже не ініціювали нові житлові комплекси або додаткові черги вже існуючих ЖК. Ринок функціонує на інерції, завершуючи будівництво об'єктів, розпочатих до початку великої війни.

Як зазначає комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська, на сьогоднішній день у Києві великі забудовники дійсно значно активніше завершують існуючі проекти, ніж розпочинають нові.

"Мова йде про реалізацію в наступних етапах раніше ініційованих проектів. Абсолютно нові проекти - це рідкість на київському ринку. Всього в місті налічується до десяти таких майданчиків. Кожен новий об'єкт, що з'являється сьогодні, стає додатковим тягарем для девелопера, який вимагатиме оборотних коштів і додаткових інвестицій з прибутків попередніх періодів," - підкреслює вона.

Іншими словами, фінансові ризики запуску новобудови в умовах війни настільки високі, що більшість компаній воліє вкладати ресурси в добудову старих черг, де вже є продажі і зобов'язання перед інвесторами.

В Україні в 2024 році спостерігається значна стагнація на ринку новобудов, що помітно відображається у географії будівельної активності. Згідно з аналізом експертів ЛУН, було розпочато будівництво 145 нових житлових комплексів, з яких майже половина зосереджена у Львівській області. У той же час, Київ (разом з областю) отримав лише близько 15% від загальної кількості новобудов.

Звичний будівельний центр - столиця - значно знизив свої позиції, віддавши перевагу західним регіонам України.

Проблеми є і з дотриманням термінів будівництва. Війна уповільнила або заморозила багато проєктів, і тепер строки здачі постійно зсуваються.

Згідно з інформацією від ЛУН, з усіх житлових комплексів, які планувалося здати в експлуатацію в період війни (з другого кварталу 2022 року до третього кварталу 2023 року), завершено лише 42%. Інші об'єкти залишаються недобудованими, причому близько 30% з них знаходяться в зоні ризику, з перенесеними термінами введення в експлуатацію на невизначений час.

Отже, кожен третій проєкт, який планували завершити під час війни, наразі фактично "зупинений" на невизначений термін. Це ще один фактор, що перешкоджає збільшенню пропозиції нового житла.

На даний момент у Києві завершується реалізація останніх етапів проєктів, ініційованих у мирний час, тоді як нові будівельні роботи відбуваються вкрай рідко. Обережний оптимізм змушує усвідомити: столиця України може опинитися перед загрозою дефіциту первинного житла в майбутньому, якщо теперішня ситуація триватиме.

"У зв'язку з повільним запуском нових проектів, пропозиція в довгостроковій перспективі виявиться обмеженою", - застерігає Національний банк у своєму звіті про фінансову стабільність.

2025 рік поки що підтверджує цю думку. За даними ЕП, за перші шість місяців року у Києві було запущено продажі лише в семи нових житлових комплексах. Це надзвичайно низький показник для міста з населенням у мільйон, що свідчить про продовження "голодної дієти" на новобудови.

Темпи будівництва нового житла наразі є ще нижчими, ніж у 2023 або 2024 роках.