Львів випередив Київ. Яка ситуація з ціновими показниками на ринку нерухомості та хто наразі є покупцями квартир під час війни?

В Україні попит на нерухомість наприкінці цього року повернувся до рівня, який спостерігався до повномасштабної війни. Вартість житла у західних регіонах вже наближається до рівня столиці.

У журналістському огляді Аліка Сахна, представленому РБК-Україна, розглядаються виклики та можливості, що постають перед ринком нерухомості. Інформацію надає видання Контракти.UA.

Через бойові дії відбувається значна міграція населення, що сприяє зростанню попиту на житло у західних регіонах, тоді як у східних і південних ринок залишається фактично замороженим. Економічна невизначеність також впливає на забудовників: високі витрати на будівельні матеріали та інфляція ускладнюють реалізацію нових проектів. Проте на третьому році війни ринок не лише адаптувався до складних умов, а й почав отримувати значний прибуток.

Ринок нерухомості наприкінці 2024 року практично відновився порівняно з періодом до початку повномасштабної війни, розповідає в коментарі для РБК-Україна Олена Бондарук, експертка з нерухомості та засновниця агенції Bondaruk Partners. За її словами, якщо на початку великої війни ціни були на 30-40% нижчими, то зараз вони практично повернулися до попереднього рівня.

"Ціни на певні об'єкти нерухомості навіть зросли. Наразі спостерігається підвищений попит на житло, що зумовлено державними ініціативами, такими як програма "єОселя", а також кредитуванням та компенсаціями для військових, які втратили своє майно в окупованих зонах. Для цієї категорії громадян передбачена спеціальна програма компенсацій, яка охоплює як втрачену нерухомість, так і виплати для покриття кредитів. Завдяки цим заходам на ринок надходить значна кількість фінансових ресурсів, що сприяє активізації угод з нерухомістю", - підкреслює Олена Бондарук.

Вона додає, що саме після запуску державної програми "єОселя" у кінці 2022 році ринок вдалося "оживити". У межах цієї програми пільгові категорії громадян (військові, поліцейські, лікарі, вчителі) можуть отримати кредит під 3% річних, а інші українці - під 7%. За словами експертки, багато будівельних компаній пропонують значні знижки та акції, щоб залучити ще більше клієнтів.

З моменту запуску урядової програми "єОселя" кредити на загальну суму понад 23,6 млрд гривень отримали 14 625 родин, повідомляє Урядовий портал. Лише цього року, за даними Мінекономіки, українці взяли 8,3 тисячі кредитів на 14,2 млрд гривень для придбання житла за цією програмою. Наприклад, за минулий тиждень, з 2 по 6 грудня, було видано 139 кредитів на загальну суму 251 млн гривень.

У воєнний період більшість інвесторів віддають перевагу готовим об'єктам, щоб зменшити ризики, пов'язані з можливими труднощами забудовників під час будівництва. Як зазначає Олена Бондарук, ще до початку повномасштабного конфлікту багато будівельних компаній не дотримувалися обумовлених термінів здачі своїх проектів. Навіть найбільш надійні забудовники часто затримували завершення робіт на кілька місяців.

"Зараз у Києві багато новобудов, які мали бути здані ще під час пандемії. Будівлі вже зведені, підключені до комунікацій і навіть мають виконані внутрішні оздоблювальні роботи, але так і не введені в експлуатацію. Таких об'єктів дуже багато. Нещодавно Київська міська рада ухвалила рішення виділити бюджет на завершення цих будівель. Це важливо, оскільки багато інвесторів залишилися без житла, розраховуючи на те, що будинки будуть здані у 2021-2022 роках", - розповідає експерт з нерухомості.

Вона зазначає, що через затримки покупці стають значно обережнішими в інвестуванні в новобудови. Водночас Бондарук підкреслює, що вкладення в житло на стадії будівництва дозволяє заощадити. Наприклад, вартість об'єкта під час його зведення може бути на 15-20% нижчою, а на етапі закладання фундаменту - навіть на 30-40% у порівнянні з ціною на готове житло після його введення в експлуатацію.

"До кінця цього року при продажу нерухомості власники зобов'язані були сплачувати 5% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору. Наразі ці податкові ставки зростуть до 10%, і ця сума вже враховується у вартості об'єктів. Зазвичай, будівництво будинку займає приблизно два роки. Протягом цього часу інвестор, інвестуючи 100 тисяч доларів, сподівається отримати не менше ніж 10% прибутку. Тому після введення будинку в експлуатацію його ціна може піднятися на 20%", - зазначає Олена Бондарук.

Згідно з інформацією від маркетплейсу нерухомості DIM.RIA, на кінець жовтня 2024 року 77% новобудов в Україні мають діючі відділи продажу. Протягом осіннього сезону в експлуатацію увійшли 11 нових будівель з 25 секціями, з яких дві знаходяться в Києві, а чотири – в Київській області.

Експерт із нерухомості Людмила Колєснік підтверджує РБК-Україна, що ціни на житло зростають, і цей процес особливо прискорився наприкінці року. Середня вартість нерухомості зросла на 20%, що стосується як офісних приміщень, так і ресторанів та квартир. У Києві, за словами експерта, найбільш популярними є квартири з ремонтом вартістю 100-120 тисяч доларів.

Олена Бондарук підкреслює, що багато людей інвестують у нерухомість з наміром її перепродажу, щоб згодом вигідно вкласти кошти в житло, зокрема в інших містах. Вона зазначає, що значна кількість інвесторів та забезпечених громадян продовжує переїжджати з центральних і східних регіонів України на захід. За словами Бондарук, ціни на житло в західних областях часто наближаються до столичних рівнів, хоча вартість землі під забудову в Києві залишається значно вищою. Як повідомляє будівельна компанія "РІЕЛ", у Львові ціни на новобудови зросли на 20-30% у порівнянні з показниками до війни.

Приблизно 30% житлових приміщень, що виставлені на ринок, належать особам, які виїхали за кордон або на західну частину країни. Найвищий попит спостерігається на однокімнатні квартири з ремонтом, які розходяться практично моментально. Натомість трикімнатні квартири займають найменшу частку на ринку. Також виникають труднощі з реалізацією розкішної нерухомості, і більшість власників таких об'єктів віддають перевагу їх оренді, - зауважує Бондарук.

Експерт пояснює, що подорожчання житла по всій країні зумовлено зростанням цін на будівельні матеріали, комунальні послуги (зокрема електроенергію), а також вищою вартістю оплати праці будівельників. Через мобілізацію та міграцію працівників за кордон значно впав попит на квартири без ремонту, адже знайти кваліфікованих майстрів стало складніше.

"Раніше діяльність у сфері ремонту квартир приносила значний прибуток. Наприклад, можна було отримати до 100% доходу від ремонтних послуг. Проте нині ситуація кардинально змінилася: витрати на ремонт практично зрівнялися з різницею в ціні між квартирами з ремонтом і тими, що без нього. Тому цей вид бізнесу втрачає популярність, як це було раніше", - зазначає Бондарук.

Найдорожчим на первинному ринку залишається Київ із середньою ціною 1330 доларів за квадратний метр. На вторинному ринку найвищі ціни також спостерігаються в центрі та на заході, тоді як найнижчі - на сході й півдні. Згідно з дослідженням ЛУН, середня вартість квартир у Запоріжжі майже в чотири рази нижча, ніж у Львові. Наприклад, однокімнатна квартира у Львові коштує в середньому 65 тисяч доларів, що на 5 тисяч доларів дорожче, ніж у Києві. Утім, дво- та трикімнатні квартири в столиці залишаються дорожчими - плюс 5 тисяч доларів за двокімнатну та 22 тисячі доларів за трикімнатну.

Перед початком повномасштабної війни Харків посідав одну з провідних позицій за ціною квадратного метра. Однак внаслідок бойових дій місто наразі опинилося на третьому місці з кінця за вартістю однокімнатних квартир, поступаючи лише Запоріжжю та Херсону, які також знаходяться в прифронтовій зоні.

Олена Бондарук висловила думку, що після закінчення війни ціни на нерухомість можуть зрости на 50% в порівнянні з теперішніми. Експертка підкреслює, що девелопери розраховують на повернення інвесторів, оскільки інвестиції в український сектор будівництва зазвичай приносять прибуток. Крім того, існують великі сподівання на міжнародні фінансові вливання для відновлення України.

Нагадуємо, що в Луцьку ціни на нерухомість продовжують залишатися серед найвищих в Україні. Протягом останніх шести місяців вартість житла в новобудовах зросла на 5% у доларовому еквіваленті, тоді як на вторинному ринку ціни залишилися стабільними.

Раніше ми зазначали, що за останні шість місяців вартість нерухомості в Полтаві знизилася на 3% у сегменті вторинного ринку та на 1% у первинному. Наразі ціни на квартири в цьому місті відповідають середньому рівню по Україні.