Орендодавці, готуйтеся: держава запускає процес легалізації вашого бізнесу.
В Україні планують внести зміни до системи оподаткування доходів, отриманих від оренди житла.
Уряд вже готує законопроєкт на цю тему. Головна його мета -- вивести ринок оренди з тіні, тобто стимулювати власників квадратних метрів (насамперед квартир і будинків) сплачувати податки. Що чекати орендодавцям і тим, хто винаймає житло, розбирався "Мінфін". Про це повідомляють Контракти.UA.
Податок із доходу, отриманого від здачі в оренду нерухомості, є і зараз. Власник зобов'язаний вказати отриману від орендарів суму у річній декларації про доходи та заплатити з неї 18% ПДФО та 5% військового збору.
"Проте ми усвідомлюємо, що в умовах нерегульованої податкової бази, відсутності стандартних тарифів на оренду та неясних процедур оцінки, а також з огляду на слабкий контроль з боку фіскальних органів, виникає безліч можливостей для обходу законодавства", – зазначає столична ріелторка та юристка Ірина Луханіна. Це, власне, те, що багато власників нерухомості активно використовують.
За даними голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олени Шуляк, наразі понад 90% договорів оренди в Україні укладаються неофіційно. Депутати вважають, що можуть змінити ситуацію.
Однією з головних новацій є перегляд податкових ставок з доходів від оренди. Нині вони просто позамежні -- 23% (18% ПДФО та 5% військового збору). "Платити майже чверть від отриманої суми це вже надто. Така висока ставка -- одна з головних причин, чому люди ховаються та не хочуть "світити" договори оренди", -- вважає Луханіна.
Поки що не зрозуміло, які саме податкові ставки будуть включені в новий законопроєкт. Шуляк лише зазначила, що їх планують знизити. Експерти у відповідних сферах висловлюють припущення, що можуть бути представлені два варіанти: 5% або 10-12%, що значно менше, ніж діючі ставки.
У разі, якщо власник нерухомості вирішує здавати житло переселенцям, він може отримати повне звільнення від податків і уникнути зобов'язання подавати декларацію. Державна політика спрямована на створення таких умов, щоб власники нерухомості були зацікавлені в офіційній здачі квартир внутрішнім переселенцям. Це, у свою чергу, надає можливість переселенцям легально зареєструвати своє місце проживання в орендованій квартирі та отримувати різні види допомоги, включаючи субсидії на комунальні послуги або компенсацію частини витрат на оренду.
В Мінстерстві розвитку зазначають, що метою реформи є формування чіткої та відкритої системи оподаткування, яка заохочуватиме власників нерухомості покинути тіньовий сектор.
Згідно з інформацією податкової служби, у 2024 році лише 900 громадян України задекларували доходи від оренди нерухомості, які в сумі склали 16 мільйонів гривень. Це означає, що в середньому кожен з них вказав приблизно 17,8 тисячі гривень на рік, або ж менш ніж 1,5 тисячі гривень щомісяця, що, м'яко кажучи, є дуже малим показником для орендної плати навіть за найпростіше житло. Щодо податків, то їх було сплачено всього 3 мільйони гривень.
У Києві в даний час доступні тисячі квартир для оренди, а в масштабах України ця цифра перевищує кілька сотень тисяч.
Влада розраховує, що люди самі "легалізуватимуться", якщо їм запропонувати щадні податкові ставки. Адже офіційний договір оренди загалом вигідний і власнику нерухомості, і орендарю.
За словами Шуляк, без офіційного договору власнику не так просто вирішувати можливі суперечки з орендарем, оскільки вони перебувають у правовому вакуумі.
Орендарі не можуть офіційно зареєструвати своє місце проживання, претендувати на державні компенсації, та й загалом залишаються повністю незахищеним. Власник може просто виставити квартиронаймача за двері будь-якої миті, і такі прецеденти на ринку не рідкість.
Отже, якщо новий законопроєкт буде прийнято, Україна матиме можливість зробити важливий крок до формування цивілізованого ринку оренди, подібно до тих, що функціонують, наприклад, у Європі чи США.
У різних державах існують свої особливості. Проте в загальному випадку між власником нерухомості та орендарем укладаються формальні угоди, порушення яких може призвести до серйозних наслідків, включаючи судові розгляди та фінансові штрафи. Завдяки цьому, наприклад, родини з дітьми можуть бути впевнені, що їх не виселять посеред зими, в той час як власник має право стягувати компенсацію за будь-які пошкодження меблів.
Слід підкреслити, що численні спроби легалізувати ринок оренди нерухомості проводилися неодноразово. Проте, до цього часу суттєвих результатів досягнуто не було.
Основна складність полягає в ускладненому процесі адміністрування. Якщо особа не бажає розголошувати інформацію про оренду, виявити її насправді не так легко. Адже вона може стверджувати, що просто прийняла родичів або друзів "на певний період", і не отримує від них жодних фінансових виплат.
Докази того, що мова йде саме про отримання доходу, можуть потребувати значного часу та залучення великої кількості фіскальних працівників по всій країні. Чи зможуть зібрані податки хоча б покрити витрати держави на їх адміністрування – це залишається під питанням, – зазначає Ростислав Кравець, голова адвокатського об'єднання "Кравець і партнери".
Одним із варіантів підвищення контролю є залучення, наприклад, ріелторів або нотаріусів в якості податкових агентів. Це дозволить їм відразу ж офіційно реєструвати угоди оренди. Як зазначає Луханіна, наразі ріелтори не здійснюють посвідчення таких угод, не підписують їх і не ставлять на них печатки.
Але якщо, наприклад, договір оренди укладається на три роки і більше, він, за законодавством, реєструється у нотаріуса, тобто стає офіційним автоматично.
У разі, якщо всі договори оренди зобов'яжуть завіряти у одного й того ж нотаріуса, офіси можуть опинитися в ситуації з надзвичайним збільшенням обсягу роботи. Це пояснюється тим, що ринок оренди постійно динамічний: люди часто змінюють місце проживання, переїжджають в нові квартири та так далі.
Більш раціональним підходом є "м'яка" легалізація ринку оренди, що передбачає формування таких умов, за яких власники нерухомості будуть зацікавлені виводити свою діяльність з тіні. Успіх цього процесу в масовому масштабі значною мірою залежить від запропонованих умов.
За інформацією Луханіної, якщо податкові ставки знизяться, скажімо, до 5-7%, то зросте кількість тих, хто бажає легально здавати житло, зокрема у середньому ціновому діапазоні (15-25 тисяч гривень на місяць). "Здача нерухомості внутрішньо переміщеним особам стане надзвичайно вигідною, адже це буде легально і без податкових зобов'язань. У перші шість місяців у цьому сегменті ціни можуть навіть знизитися на 5-8% через високий рівень конкуренції," - зазначає Луханірина.
Якщо податкова ставка підвищиться до 10-12%, реакція ринку буде зовсім іншою.
"Для частини орендодавців буде краще залишатися в тіні, тому пропозиція житла, що легально здається, залишиться обмеженою, і ціни на нього можуть навіть зрости, особливо, в преміальному сегменті", -- вважає Луханіна.
Київська рієлторка Катерина вважає, що ціни на оренду можуть зрости, незалежно від того, якою буде нова ставка податку.
"Власники просто закладуть податок в орендну ставку, тобто перекладуть на постояльців, як зараз роблять, наприклад, із комуналкою. Ніхто не погодиться знижувати свої доходи навіть на 5-7%", -- вважає вона.
Згідно з оцінками Луханіної, за умов податкової ставки близько 7% у наступному році вартість оренди 2-3 кімнатної квартири бізнес-класу в Печерському районі складе приблизно 50-55 тисяч гривень на місяць. У Шевченківському районі аналогічна квартира площею 65-75 квадратних метрів з ремонтом коштуватиме 40-42 тисячі гривень на місяць, тоді як у Голосіївському районі ціна буде на рівні 3-4 тисяч, а в Дарницькому - близько 25 тисяч. Оренда квартири в Святошинському та Деснянському районах обійдеться не менше ніж 21-23 тисячі гривень. Це, щонайменше, на 10% дорожче, ніж наразі.
Проте значна частина ситуації залежить також від рівня попиту. Якщо громадяни не зможуть дозволити собі оренду за новими, підвищеними тарифами, власникам доведеться переглянути свої вимоги.
Тенденції багато в чому залежать від економічної ситуації в країні та перспективи після закінчення війни.
"Після завершення війни, враховуючи значні ушкодження житлового фонду та його нестачу, ціни на оренду, ймовірно, зростуть. Крім того, спроби 'легалізувати' ринок можуть ще більше підвищити цінові показники", - зазначає Кравець.
Якщо ж війна затягнеться, ситуація в економіці залишатиметься складною, а реальні доходи населення перестануть зростати, орендні ставки на житло в багатьох містах (як мінімум тих, де погано з роботою) швидше за все просядуть.
Ірина Луханіна зазначає, що в даний час існують власники нерухомості, які ведуть свою діяльність легально, хоча їх не так багато.
Це такі категорії власників:
Якщо податкову ставку для всіх зменшать до 5%, ФОП втратять переваги, їм доведеться конкурувати, підвищуючи якість житла та сервіс. Можливий навіть відтік орендарів від ФОП до приватників, і на тлі цього Луханіна таки прогнозує можливе зниження цінників в окремих сегментах орендованого житла.
У преміальному сегменті у приватних власників, що "легалізувалися", з'явиться можливість працювати з корпоративними клієнтами, а це -- довгострокові договори, вищі ставки оренди та передбачуваність платежів.
Діяльність на легальному ринку, ймовірно, вплине на інвестиційну привабливість нерухомого майна.
Наприклад, інвестування в новобудови Печерського та Шевченківського районів може бути більш вигідним, оскільки тут існує розвинений ринок корпоративної оренди житла. Багато потенційних орендарів серед IT-компаній та посольств забезпечують стабільний попит. Хоча витрати на купівлю нерухомості в центрі столиці є значними, ризики простою залишаються мінімальними. Відтак, терміни окупності таких інвестицій виглядають дуже привабливо.
Аналогічна ситуація спостерігається і з новими житловими комплексами віком до 5 років у Дарницькому та Дніпровському районах, де житло можна орендувати внутрішньо переміщеним особам, молодим родинам та іншим категоріям. "Наприклад, якщо ви придбаєте квартиру за 2,5 млн гривень і будете здавати її за 25 тисяч гривень на місяць, то річна прибутковість ваших інвестицій складе 12%," – зазначила Луханіна у коментарі для "Мінфіну".
