Продаж без знижок: що коїться з великими земельними фондами.

З початком січня 2024 року, коли в Україні було відкрито ринок сільськогосподарських земель для юридичних осіб, багато експертів прогнозували, що великі агрокомпанії почнуть активно об'єднувати свої земельні активи. Земля стала сприйматися як важливий стратегічний ресурс, який може слугувати джерелом капіталу, забезпечити довгострокову стабільність та допомогти у зміцненні ринкових позицій.

Проте реальна динаміка виявилася більш складною. Згідно з даними Державного земельного кадастру, кількість юридичних осіб, які володіють земельними ділянками площею понад 100 гектарів, зменшилась з 283 на момент відкриття ринку в 2024 році до 192 на сьогоднішній день. Лише за перший рік функціонування нового ринку великих землевласників стало на 51 компанію менше, а в наступному році їх кількість зменшилася ще на 40. Таким чином, за два роки 91 компанія зменшила свої земельні активи до менш ніж 100 гектарів. Варто зазначити, що мова йде саме про право власності, а не про загальні площі землекористування, які в українській аграрній системі традиційно формуються переважно через оренду.

Така динаміка змінює уявлення про перші результати земельної реформи в Україні. Mind розбирався, що стоїть за цією тенденцією (вимушений продаж активів, перегляд фінансових моделей чи стратегічна переоцінка ролі земельної власності) та які наслідки ці процеси можуть мати для структури ринку й концентрації сільськогосподарських земель у перспективі.

За даними сервісу "Опендатабот", майже третиною української землі володіють лише 10 компаній. Сукупно - це 18 344,98 га. Втім навіть у переліку лідерів великий розрив. Найбільша компанія-землевласник - агрофірма "Світанок", яка протягом багатьох років системно скуповує землю, яку вона орендує, - має удесятеро більше земель, ніж компанія "Куяльник", що замикає десятку.

Регіональна структура підприємств, що володіють земельними наділами площею понад 100 гектарів, показує значну диспропорцію: 38 компаній зареєстровані в Київській області, 28 - у Кіровоградській області та стільки ж у столиці. У той же час у Івано-Франківській, Рівненській та Чернівецькій областях не виявлено великих землевласників серед компаній.

Деякі компанії зі списку мають реєстрацію в районах, які зазнали наслідків війни: 16 знаходяться в тимчасово окупованих регіонах, чотири - у зонах активних військових дій, а ще 14 - на територіях, де можливі бойові зіткнення.

За інформацією сервісу "Опендатабот", у 2025 році компанія "Землетрейд" стала лідером у зменшенні земельного банку, скоротивши свої володіння з 3161,47 га до 733,57 га, що є практично чотирикратним зменшенням. Компанія "Агрофорест" також зменшила свої площі, знизившись у 8,6 раза - з 1803,09 га до 210,44 га. Водночас, 103 компанії залишили розміри своїх земельних угідь без змін.

"У 2025 році були ініційовані та реалізовані великі угоди на десятки й сотні тисяч гектарів по Україні. Тому цей процес (продажу корпоративних прав - Mind.) триває. Не знаю, як буде у 2026-му, але торік були угоди на $100 млн плюс", - розповідає Сергій Крамаренко, експерт із земельних інвестицій земельного інвестиційного фонду "Ґрунтовно".

У той же час, за його словами, угоди з продажу великих земельних ділянок не були масовими і не визначали загального тренду на ринку. Це скоріше були окремі, нерегулярні випадки. Часто йшлося про продаж земель у регіонах з підвищеними ризиками (наприклад, Сумська, Харківська, Дніпропетровська області) з метою придбання більш безпечних активів.

До того ж, у переліку значних землевласників, які зменшили свої земельні активи у 2025 році, фігурували торгові компанії, для яких операції з купівлі та продажу земель є невід’ємною частиною їхньої бізнес-моделі.

Однак деякі фахівці вважають, що зміни у структурі власності на сільськогосподарські землі мають більш глибокі підстави, ніж просто оперативні чинники. Зменшення земельних банків та обережність у розширенні активів сприймаються ними не як випадковість, а як відповідь бізнесу на нові економічні та безпекові умови. Серед причин вони виділяють проблеми з логістикою, руйнування інфраструктури, складнощі з розмінуванням звільнених територій та загальну невизначеність щодо майбутнього.

"Сьогодні економічна ситуація формується під впливом війни. Зменшення концентрації земельних ділянок у приватних руках не є свідченням слабкості або закінченості бізнес-трансформацій. Це відповідь аграрного сектора на військову невизначеність, нестачу фінансування та регіональні ризики", - підкреслює Павло Коваль, генеральний директор ВГО "Українська аграрна конфедерація" (УАК).

Водночас на трансформацію структури власності впливають і внутрішні зміни в самій галузі. За словами Ігоря Лісецького, координатора земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ), одним із ключових факторів таких змін є перехід аграрного бізнесу до інтенсивних технологій, де результат визначається не масштабом земельного банку, а ефективністю управління.

"Впровадження цифрових технологій та інструментів AgTech дало можливість керівництву компаній точно визначати нерентабельні активи, такі як ділянки з низькою продуктивністю або заплутаним юридичним статусом, від яких вони тепер готові відмовитися," - зазначає Лісецький.

Окремий вимір - фінансова логіка інвестування. Розширення земельного банку у власності означає вилучення значних ресурсів з обігу на десятиліття. В умовах воєнної економіки та високої волатильності ринків компанії дедалі частіше обирають інструменти, які забезпечують ліквідність і гнучкість.

У результаті агробізнес переходить до моделі фінансової мобільності - оренди замість власності. Замість того щоб фіксувати капітал в активі з довгою окупністю, компанії інвестують у право користування землею. Це дозволяє зберігати високу ліквідність і швидко реагувати на ринкові виклики, у тому числі пов'язані з війною: руйнуванням інфраструктури, необхідністю розмінування територій та логістичними обмеженнями.

"Середня вартість оренди земельних ділянок складає близько $200 за гектар, тоді як ціна на продаж коливається від $2000 до $4000 за гектар. В умовах таких цін реальний економічний ефект можна очікувати лише через 10-20 років, що, зрозуміло, не є привабливим для агрокомпаній. Тому набагато вигідніше купити права оренди на великий масив землі і почати отримувати дохід вже з першого року використання. Саме з цієї причини агрокомпанії віддають перевагу розширенню земельного банку шляхом оренди, а не купівлі власності", - зазначає Вікторія Кіпріянова, юридичний радник ГС "Всеукраїнська аграрна рада".

Але, поки деякі великі компанії скорочують земельні банки, інші купують нові наділи. За даними "Ґрунтовно", у 2025 році юридичні особи придбали близько 128 тис. га української землі. З цього обсягу власниками орієнтовно 75% наділів стали агрокомпанії, які купували землю для консолідації власного земельного банку або для розширення виробництва, у тому числі шляхом придбання активів конкурентів. Для них викуп ділянок - переважно стратегія захисту бізнесу.

"На ринку досить важко знайти великі земельні ділянки. Якщо такі продажі й мають місце, то це, як правило, окремі наділи площею від 0,5 до 5 гектарів. Тому основними покупцями землі виступають саме орендарі. Якщо законодавство це дозволяє, вони купують землю на свою компанію, а якщо ні — на себе особисто. Агрохолдинги зазвичай надають своїм топменеджерам або працівникам переважне право на викуп, в обмін на укладення нових довгострокових орендних договорів з новими власниками. Продаж земельних ділянок відбувається в усіх регіонах, але за різними умовами", — зазначає Кіпріянова.

Також землю набували й приватні особи. У 2025 році їхні покупки склали близько 212 тисяч гектарів.

У цьому сегменті, згідно з даними "Ґрунтовно", профіль покупців має свої особливості: приблизно 50% складають інвестори, які придбають земельні ділянки з метою отримання прибутку та подальшої перепродажу, а інша половина – це фермери, які купують землю для власних потреб. Експерти зазначають, що фермери часто намагаються захопити ключові ділянки в межах своїх полів, щоб запобігти появі конкурентів, тому активно інвестують у землю в своїй робочій зоні.

Отже, сьогодні попит на землю формується через специфічні стратегії учасників ринку: для деяких це засіб забезпечення стабільності земельного банку та виробничих процесів, тоді як для інших – інвестиційний актив з можливістю зростання вартості. Саме поєднання операційного та інвестиційного попиту визначає інтенсивність угод і безпосередньо впливає на цінову динаміку.

За даними Моніторингу земельних відносин Держгеокадастру, у січні 2026 року середня вартість одного гектара відчужених земельних ділянок сягнула 92991,05 грн - історичний максимум для України. Тоді як у січні минулого року ціна становила 53719 грн, у січні 2024-го - 44385 грн. Психологічну ж позначку у 100 тис. грн за га, за прогнозами Лісецького, ймовірно, буде подолано вже до кінця 2026 року.

*При розрахунку показників враховані такі види цивільно-правових угод: купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання; при розрахунку середньої вартості 1 га не враховуються цивільно-правові угоди, інформація про які надійшла до Держгеокадастру без зазначення ціни

Водночас у "Ґрунтовно" стверджують, що торік вартість сільськогосподарської землі зросла орієнтовно на 15-20% залежно від регіону. І, за словами Крамаренка, сьогодні ціни на якісні чорноземні ґрунти на півдні Київської, Житомирської та півночі Вінницької областей залежно від умов та строків, на яких земля перебуває в цей момент в оренді, коливаються в діапазоні $2800-4000 за гектар.

Експерти частково пов'язують номінальне підвищення цін з інфляційними процесами та девальвацією гривні. Додатково, в УКАБ підкреслюють, що ціни також стимулюються сподіваннями на подальшу капіталізацію після інтеграції України до Європейського Союзу.

На ринку оренди ситуація виглядає дещо по-іншому. Тут попит на родючу землю значно перевищує її пропозицію, зокрема в тих областях, де немає активних бойових дій.

Відповідно до даних Крамаренка, деякі компанії самостійно починають підвищувати орендну плату, тоді як інші змушені переглядати її через переговори з власниками землі, оскільки конкуренція за земельні ділянки залишається значною.

Агрокомпанії поступово підвищують ціни навіть для вже укладених угод, намагаючись зменшити ризики втрати земельних ресурсів. Вони активно займаються продовженням орендних контрактів, пропонуючи власникам ділянок бонуси за їх підписання, ініціюючи пролонгацію та укладаючи додаткові угоди, щоб забезпечити тривале використання цих земель у майбутньому.

У той же час, як підкреслює Кіпріянова, в останні роки рівень орендних ставок значно зріс, у деяких випадках досягнувши критичних показників, що стримує можливості для їх подальшого підвищення.

На думку Коваля, у 2026 році, якщо не відбудеться різкої ескалації конфлікту, можна очікувати поступового підвищення цін на земельні ділянки в відносно стабільних регіонах. Однак наразі немає підстав для суттєвого збільшення вартості земельних активів, оскільки ринок залишається обмеженим, а великі компанії проявляють обережність. Експерт вважає, що після завершення війни ситуація може зазнати суттєвих структурних змін.

По-перше, відбудеться переоцінка ризику територій. Землі, що сьогодні мають дисконт, потенційно матимуть найвищий відсоток зростання вартості, але лише за умови розмінування, відновлення інфраструктури та доступу до фінансування.

По-друге, відбувається активізація довгострокового інвестиційного підходу. У цей час може знову виникнути інтерес до розширення власності, особливо якщо фінансування стане легкодоступним.

"Проте, навіть після здобуття перемоги, ринок, скоріш за все, не перейде у стадію хаотичного зосередження земельних ділянок. Війна суттєво змінила бізнес-моделі, і цю трансформацію, ймовірно, буде закріплено на тривалий час", - зазначають експерти в УАК.