Лише для профспілковців. Як одеські підприємці планують реалізувати забудову санаторію "Жовтень" у Кончі-Заспі.

Борис Кауфман і Олександр Грановський, бізнесмени, мають намір реалізувати проект забудови території санаторію "Жовтень", розташованого в Кончі-Заспі поблизу Києва. Хто є їхніми партнерами у цьому починанні?

Киянка Ірина у 1991 році отримала путівку в санаторій "Жовтень" у Конча-Заспі. Він спеціалізувався, зокрема, на медичному супроводі вагітних жінок. "Там були всі умови для відпочинку: чисте повітря, тепла ріка, догляд лікарів", - розповідає вона.

Вагітні, люди з хворобами серця і судин, ветерани російсько-української війни відновлювалися в профспілковому санаторії до 2019 року. Шість років тому він закрився через конфлікт у керівництві, фінансові проблеми та юридичні суперечки.

У 2020 році суд арештував санаторій, коли з'ясувалося, що на початку 1990-х Федерація професійних спілок незаконно привласнила "Жовтень" і ще 101 об'єкт держмайна. У 2022 році ДБР повідомило про повернення обʼєкта в держвласність. Санаторій передали в управління Агентству з розшуку та менеджменту активів.

Державні дії виявилися в конфлікті з намірами приватного сектору, який з 2010 року намагався захопити територію закладу, спільно діючи з керівництвом профспілок. В результаті частина землі та нерухомості "Жовтня" була передана компанії, чий слід веде до бізнесмена Бориса Кауфмана.

Підприємець має можливість отримати залишок земельної ділянки в користування і готується до отримання дозволу на забудову території санаторію від Київської міської ради.

Санаторій "Жовтень" знаходиться на 27-му кілометрі Столичного шосе, на межі адміністративних територій Києва та Київської області. До 2010 року цей комплекс займав територію в 23 гектари, розташовану серед заповідного дубового лісу біля берега затоки Дніпра. Понад п'ятнадцять років тому заклад, який з початку 1990-х належав ПрАТ "Укрпрофоздоровниця" (93% акцій якого контролює Федерація профспілок), почав втрачати частини своїх земель.

Спочатку "Укрпрофоздоровниця" з власної волі передала 4,4 гектара землі на березі затоки Козинській селищній раді. Депутати сільради вирішили передати частину цієї землі Українській православній церкві московського патріархату, а решту розділили на невеликі ділянки і реалізували 22 приватним особам.

На площі близько 8 гектарів, що розташована між лісом і головним будинком санаторію, претендує компанія "Девелопмент солюшн". Київська міська державна адміністрація підготувала відповідний проєкт рішення, проте голосування за цей документ ще не відбулося. Ділянка має цільове призначення для зведення та обслуговування рекреаційних об'єктів.

Підставою для отримання земельної ділянки є право власності на 12 будівель, розташованих на цій території. Серед них - невеличкі споруди, такі як котельня, сарай, склад, теплиця та гараж. Компанія "Девелопмент солюшн" придбала їх у іншої фірми - "УБК "Каштан".

Одеська "УБК "Каштан" стала власницею нерухомості, коли керівництво санаторію вирішило продати частину майна для погашення накопичених боргів. У 2018 році Федерація профспілок узаконила поділ цілісного майнового комплексу і виділила 12 об'єктів загальною площею 5,3 тис. кв. м, оцінивши їх 16 млн грн.

УБК "Каштан" зобов'язалася погасити свої зобов'язання та забезпечити фінансування для зведення чотирьох міні-котелень, пральні, складу та гаражів. Проте роботи так і не розпочалися, а нерухомість отримала нових "добросовісних набувачів", які згодом підтвердили свої права через рішення суду.

Територія, на якій знаходиться основна будівля санаторію, належить "Укрпрофоздоровниці", тоді як найбільші земельні наділи перебувають у комунальній власності столиці України, Києва.

Компанія "УБК "Каштан", яка перша здобула у власність 12 будівель санаторного комплексу, була заснована бізнесменом Олександром Грановським. Відповідно до реєстраційних даних, ця фірма використовує той же номер телефону, що й компанія "Укр мет плюс". Остання, згідно з інформацією системи Youcontrol, є частиною групи компаній Бориса Кауфмана.

Кауфман — бізнесмен з Одеси, який найбільше відомий як колишній власник монопольного дистриб'ютора тютюнової продукції "Тедіс Україна". За даними видання "Forbes Україна", його статки оцінюються в 220 мільйонів доларів. Наразі він є власником 12 об'єктів нерухомості, які управляються компанією "Девелопмент солюшн", зареєстрованою на Кіпрі під егідою "Мекуда лімітед". Кінцевою бенефіціаркою цієї компанії є Крістіна Софоклеус. Її батько, Андреас Софоклеус, разом із Кауфманом та Грановським були співвласниками Фінбанку.

Софоклеус - експрезидент кіпрського футбольного клубу "АЕЛ". Він є номінальним власником олігархічних активів і юридично супроводжує бізнесменів та політиків, зокрема Віктора Медведчука, Вадима Новинського та Миколу Злочевського.

Юридична компанія "Софоклеус і партнери консалтинг" має свій офіс у будівлі інвестиційної компанії Dragon Capital, заснованій Томашем Фіалою, який також є власником "Української правди". У Dragon Capital ЕП зазначили, що приміщення, де розміщується офіс Софоклеуса, є приватною власністю і не є частиною активів Dragon. Крім того, інвестиційна компанія не підтримує жодних зв'язків із юристами цієї фірми.

У жовтні 2024 року Володимир Зеленський запровадив проти Андреаса та Крістіни Софоклеусів санкції на десять років. Уповноважений з питань санкційної політики Владислав Власюк пояснював, що вони допомагали обходити санкції бізнесменам.

До слова, "Девелопмент солюшн" до 2024 року була зареєстрована в Києві на вулиці Шота Руставелі, 39/41 - в офісному центрі "Укрпрофоздоровниці". Ці приміщення їй здавав у суборенду тютюновий гігант Кауфмана - "Тедіс Україна".

Кауфмана та Грановського (нове ім'я - Алекс Борухович) звинувачують у незаконному заволодінні майном Одеського міжнародного аеропорту вартістю 118 млн грн та привласненні понад 2,5 млрд грн доходів від його діяльності протягом 2012-2022 років. У лютому 2025 року вони уклали угоду зі слідством.

Паралельно тривала сюжетна лінія з іншою ділянкою, на якій розташований головний корпус санаторію. У 2019 році, коли в "Жовтня" почалися фінансові та корпоративні проблеми, "Укрпрофоздоровниця" реорганізувала дочірнє підприємство (ДП) "Клінічний санаторій "Жовтень" на ТОВ "Клінічний санаторій "Жовтень", куди залучила приватного інвестора з часткою 49%.

Екс-голова юридичного управління АРМА Андрій Потьомкін висловив думку, що новий співвласник "Жовтня", а саме ТОВ "Бенефіт оффер", перебуває під контролем Кауфмана або, принаймні, діє в його інтересах.

Основна будівля санаторію, яка має загальну площу 22,7 тисяч квадратних метрів, залишилася у власності "Укрпрофоздоровниці". Водночас рухоме майно, включаючи технічне обладнання, меблі та кухонне приладдя, було передано на баланс ТОВ "Клінічний санаторій "Жовтень".

У 2022 році суд передав 102 об'єкти "Укрпрофоздоровниці", в тому числі і санаторій "Жовтень", під управління АРМА. Агентство залучило незалежного оцінювача, ТОВ "Торгово-експертна палата України", який встановив вартість активу на рівні 60,7 млн грн. АРМА оголосила про намір провести відбір управителя через платформу "Прозоро.Продажі". Успішний кандидат повинен був запустити новий етап роботи санаторію, що приносив би прибуток як для себе, так і для держави.

Однак конкурс не відбувся – АРМА обмежилася лише "попередніми консультаціями". Потьомкін впевнений, що ситуація навколо "Жовтня" виглядає як ілюзія, і насправді агентство не має наміру забезпечити прозоре передавання активу в управління.

Суть справи полягає в тому, що майбутній керуючий отримає лише нерухомість, фактично "порожні стіни", оскільки прокурори не подали клопотання про арешт та передачу в АРМА активів ТОВ "Клінічний санаторій "Жовтень", яке володіє рухомим майном.

"Прийде управитель, йому скажуть: телевізори, кондиціонери, посуд, меблі, килими, шпалери, сміттєвоз і човни тобі не належать. Управителю доведеться купити інвентар на 10-20 мільйонів гривень", - каже Потьомкін.

У 2022 році компанії "ДТЕК Київські електромережі" та "Київгазтрейд" розпочали процес банкрутства ТОВ "Клінічний санаторій "Жовтень" через заборгованість у розмірі 5 мільйонів гривень. У зв'язку з цим, рухоме майно, яке перебуває на балансі санаторію, може бути передано кредиторам для погашення цієї заборгованості.

Згідно з Ігорем Мучинським, арбітражним керуючим ТОВ "Жовтень", найвірогіднішим варіантом є ліквідація товариства. Він зазначає, що йому не вдалося налагодити зв'язок з компанією "Бенефіт оффер", яка спільно з "Укрпрофоздоровницею" є власником ТОВ "Клінічний санаторій "Жовтень". "Листи повертаються назад", - додає Мучинський.

Арбітражний керуючий повідомив, що в основному будинку було знято оздоблення, вікна та двері, залишивши лише оголені залізобетонні елементи. Він також зазначив, що немає бажаючих взяти в управління те, що залишилося від санаторію.

Окрім цього, у разі, якщо "Девелопмент солюшн" орендує сусідні 7,9 гектарів землі від Київради, які безпосередньо прилягають до основного корпусу, потенційний управитель може залишитися без доступу до систем теплопостачання, водопостачання, електромереж, каналізації та доріг.

"Укрпрофоздоровниця" за всі роки існування санаторію не ініціювала і не підготувала жодного документа щодо права землекористування санаторію", - додає Мучинський. З представниками фірми "Девелопмент солюшн" арбітражному керуючому також не вдалося жодного разу поспілкуватися.

У своїй відповіді на запит ЕП АРМА не надала деталей щодо того, чи подавали вони клопотання про арешт майна ТОВ. Також не було розкрито, якими будуть їхні дії для запобігання втратам рухомого майна під час процедури банкрутства, а також що конкретно планується передати в управління.

"Все свідчить про те, що це просто спланована історія, в якій санаторій навмисно довели до фінансового краху. 'Укрпрофоздоровниця' зберігає мовчання і не втручається в ситуацію, тоді як АРМА лише імітує управлінські дії на користь сторонніх осіб", - зазначає Потьомкін.

Оцінка нерухомості санаторію в 60,7 мільйона гривень, затверджена АРМА, викликала сумніви у експерта, який називає її "фальшивою". "Це виходить лише 64 долари за квадратний метр. Оцінка нерухомості завжди повинна враховувати земельну ділянку, на якій вона знаходиться. Навіть у Києві, навіть якщо мова йде про занедбаний сарай, його вартість не може бути нижчою за 100 доларів за квадрат, особливо в елітному районі Конча-Заспа з розвиненою інфраструктурою", - зазначає юрист.

В АРМА не надали роз'яснень щодо методів узгодження оцінки майна, лише вказали, що цю процедуру виконує ліцензований оцінювач, обраний на основі конкурсу. Варто зазначити, що з 2015 по 2019 роки голова агентства Олена Дума була або членом, або лідером щонайменше трьох профспілок.

Чому АРМА не заходить у справу про банкрутство "Жовтня", якщо на балансі ТОВ є майно санаторію? За законом, АРМА не є стороною кримінального провадження. "Вилучив речовий доказ і несе відповідальність за його збереження Офіс генпрокурора. АРМА не відповідає за подальшу долю майна", - каже Потьомкін.

Він вказує на вибірковість голови АРМА, коли йдеться про скасування судових рішень щодо арешту активів. Вона публічно зверталася до прокурорів з вимогою арештувати газзбути Дмитра Фірташа, Полтавський турбомеханічний завод та кошти казино Pin-Up, хоча це не входить у її повноваження. Проте щодо "Жовтня" подібних закликів не було.

Прокурори ініціювали повторні арешти 12 будівель "Девелопмент солюшн" на сусідній ділянці. З грудня 2020 року до кінця 2024 року Офіс генпрокурора в суді чотири рази арештовував будівлі і двічі передавав їх в управління АРМА.

Компанія "Девелопмент солюшн" успішно досягла скасування арештів та призупинення управління АРМА щодо цього майна чотири рази. На даний момент ці 5,3 тисячі квадратних метрів залишаються незаблокованими і належать підприємству, що має зв'язок з Кауфманом.

Голова парламентського комітету з питань антикорупційної політики Анастасія Радіна каже, що в АРМА був період принаймні з лютого 2023 року до листопада 2024 року, коли арешт на нерухомість був чинним і "Жовтень" можна було віддати в управління. У вересні 2024 року агентство оголосило конкурс і через чотири дні в умови внесли зміни. Утім, на "Прозоро.Продажах" лот так і не розмістили.

Процес щодо справи про 12 будівель триває, переконують в АРМА. 9 квітня ЕП надіслала агентству запит, а вже 11 квітня Дума звернулася листом до прокурора щодо повторного арешту нерухомого майна компанії Софоклеуса.

В прес-службі Офісу генерального прокурора повідомили, що Державне бюро розслідувань триває розслідування справи щодо передачі ДП "Клінічний санаторій "Жовтень" "Укрпрофоздоровницею" без узгодження з Фондом державного майна, що відбулося в 1990-х роках.

"До Печерського районного суду Києва не раз скеровувалися клопотання про арешт майна санаторію, 12 частин об'єкта нерухомого майна майнового комплексу, які ухвалами цього ж суду задовольнялися, проте надалі скасовувалися. Розгляд клопотання прокурора про арешт цього майна триває", - відповіли прокурори.

Продовжується процедура анулювання угоди з церквою та 22 приватними особами стосовно земельних ділянок на узбережжі річки. За словами Потьомкіна, ця власність буде повернена Козинській сільраді. Чи вирішать депутати знову виставити цю землю на продаж - це питання залишається відкритим.

За підрахунками Радіної, за майже два роки роботи на посаді керівниці АРМА із 76 відкритих конкурсів щодо пошуку управителів для арештованих активів відбулися 11. "Чинна система управління арештованим майном в АРМА недієздатна. Зараз реальний приватний бізнес не управляє арештованими активами", - каже вона.

Згідно з інформацією Transparency International Ukraine, АРМА зазвичай не проводить пошук управителів для арештованих активів протягом приблизно півтора року після ухвалення відповідних судових рішень, при цьому чинне законодавство не визначає конкретних термінів для цієї процедури.

"Достовірної інформації про те, які активи передані в АРМА, немає. Реєстр арештованих активів неповний, не зрозуміло, чи ведеться адекватний облік. Це стає поживним середовищем для схем. Можна притримати актив на користь власника чи зацікавленої сторони і за це нічого не буде. Власник може заробляти на активі попри арешт і передавання в АРМА. Куди йде прибуток від арештованих "Моршинської" чи ТЦ Gulliver у центрі Києва? Точно не державі", - додає Радіна.