Це вже не Львів. Які міста стали лідерами за зростанням цін на житло у 2024 році та які актуальні тарифи на квартири?

Які трансформації відбулися на вторинному ринку за минулий рік і в яких сегментах спостерігається підвищення цін?

У 2024 році спостерігався продовження тенденцій минулого року: у східних і частині центральних областей ціни на нерухомість знижувалися, тоді як у західних регіонах вони підвищувалися. Різниця у вартості житла між різними територіями іноді досягає вражаючих масштабів. Наприклад, квартира в Запоріжжі коштує майже в чотири рази менше, ніж аналогічна у Львові.

У Києві ціни на однокімнатні квартири знизились на 2% в доларовому еквіваленті, а в східних регіонах: Сумах, Харкові, Дніпрі та Запоріжжі - на 17%, 19%, 17% та 21%, відповідно. При цьому аналогічне житло на заході України дорожчало. У Львові за рік однокімнатні квартири подорожчали на 13%, в Івано-Франківську - на 18%, а в Рівному - на 23% у валюті, що стало рекордом на вторинному ринку.

Незважаючи на це, найвищі ціни на нерухомість спостерігаються у Львові, Ужгороді та Києві. Середня вартість однокімнатних квартир у цих містах складає 65 тисяч доларів у Львові, 60 тисяч в Ужгороді та 54 тисячі у Києві. У той же час, найдоступніше житло можна знайти в Херсоні, Запоріжжі, Харкові та Сумах, де ціни на однокімнатні квартири варіюються від 16 до 20 тисяч доларів.

У 2024 році спостерігається підвищення вартості дво- та трикімнатних квартир. Аналітики зазначають, що це пов'язано з тим, що численні переселенці обрали шлях інтеграції в нові громади і почали купувати житло.

Які вартісні показники нерухомості на вторинному ринку в різних містах (екранний знімок з сайту ЛУН)

Ціни на первинному ринку цього року підвищилися, і на це позначилися кілька обставин.

Зростання цін на будівельні матеріали, нестача кадрів, підвищення заробітної плати у сфері та ослаблення національної валюти - ці чинники у 2024 році продовжували впливати на підвищення цін на первинному ринку нерухомості в Україні. Найбільше подорожчання середньої вартості квадратного метра спостерігалося у Кропивницькому, де за рік ціна зросла на 33% у гривнях. У Рівному новобудови стали дорожчими на 24%, тоді як у Івано-Франківську, Чернівцях і Вінниці зростання склало 21%.

Найдорожче житло в Україні за середньою ціною за квадратний метр у новобудовах розташоване у Львові, де протягом року ціни на цю нерухомість підвищилися на 14%.

Через підвищений попит на новобудови у Львові, Ужгороді та Івано-Франківську за рік на 6-8% збільшилась кількість ЖК в продажу, Києві - на 1%, у Дніпрі - на 2%, а от в Харкові їх кількість зменшилась 9%, у Миколаєві - на 6%, Одесі - на 7%.

У 2024 році майже у всіх обласних центрах збільшились обсяги введення нового житла в експлуатацію. Найкращий показник у Житомирі та Чернігові - на 329% та 316%, відповідно. В столиці кількість зданих нових квартир збільшилась на 13%, але разом із тим, саме Київ є лідером по будівництву нового житла. Тут за рік ввели в експлуатацію 10,7 тисячі нових квартир. На другому місці - Київська область, там здали 8,6 тисячі нових квартир, на третьому місці Львів з 5,4 тисячами введених квартир.

Вартість одного квадратного метра в нових будівлях у різних українських містах (фото з веб-сайту ЛУН)

Експерти ЛУН провели аналіз доступності житла для покупки. Згідно з їхнім дослідженням, для придбання однокімнатної квартири в Львові необхідно накопичувати зарплату протягом 9,8 років, в Ужгороді - 8,5 років, у Луцьку - 8,4 років, а в Києві - 8,3 років. Найшвидше можна дозволити собі таку квартиру в Херсоні, де для цього знадобиться лише 2,8 року.

Виходом для багатьох українців у питанні придбання житла є іпотечна програма "єОселя". Мінімальна сума внеску залежить від міста. У столиці на готову квартиру від забудовника внесок становить 750 тисяч гривень при вартості цілої квартири 3,7 млн гривень. На перший внесок по квартирі, яка майже збудована - 505 тисяч гривень при її повній вартості 2,5 млн гривень.

Мінімальні суми для початкового внеску в Кропивницькому, Запоріжжі та Сумах складають 148 тисяч, 189 тисяч і 191 тисяча гривень відповідно.

Розмір початкового внеску за іпотечну програму "єОселя" у різних містах (зображення з сайту ЛУН)

Попит на оренду квартир цьогоріч продовжував зростати й навіть перевищив рекордні показники 2023 року.

"Ринок оренди почуває себе найвпевненіше: попит високий, орендні ставки ростуть, термін експозиції вільних квартир знижується", - заявляють експерти ЛУН.

Найвищі ціни на оренду житла наразі спостерігаються в Ужгороді, Львові та Києві, де вартість однокімнатних квартир складає 18,5 тисяч гривень, 17 тисяч гривень та 16,5 тисяч гривень відповідно. Однак, Київ залишається лідером за цінами на оренду дво- та трикімнатних квартир, де середня вартість становить 22,9 тисячі гривень та 37,5 тисяч гривень на місяць. В столиці оренда житла стала дорожчою на 32%.

Ціни на оренду найбільше зросли в Івано-Франківську - на 37%, що є рекордним показником. Зараз там однокімнатна квартира коштує 13 700 гривень.

Найдоступніша оренда квартир спостерігається в Херсоні, Харкові та Запоріжжі, де однокімнатне житло пропонується за ціни від 3 тисяч гривень на місяць, а також 4 та 5 тисяч гривень, залежно від міста.

Найбільше витрачають на оренду житла мегканці Ужгорода, в середньому у них йде на це 84% зарплати, у Києві - 65%, в Одесі - 40%, в Харкові - 20%, Херсоні - 15%.

Середні ставки оренди однокімнатних квартир в Україні (зображення з сайту ЛУН)

Фахівці ЛУН зазначають, що ринок нерухомості практично пристосувався до умов воєнного стану, однак на нього все ще впливають різноманітні чинники, такі як інфляція, фіскальна політика та попит.

На зацікавленість українців у купівлі житла впливає ситуація на фронті та стан енергетичної галузі. Під час масових знеструмлень весною та літом 2024 року цікавість до купівлі нерухомості знижувався, але після відновлення стабільного енергопостачання доволі швидко повернулась на попередній рівень.

Цього року ринок нерухомості зазнав впливу змін у програмі пільгової іпотеки "єОселя", зниження фінансових можливостей населення, а також можливого підвищення податків на угоди купівлі-продажу нерухомості.

Зазначимо, що від початку дії "єОселі" (кінець 2022 року) видали майже 14,5 тисяч іпотечних кредитів на суму 23,3 млрд грн. Для багатьох українців це чи не єдиний варіант для купівлі житла.

З початку 2025 року ця програма змістить акцент з ринку вторинного житла на первинний, оскільки завдяки "єОселі" більшість позичальників отримають можливість купувати нові квартири віком до 3 років. Це, в свою чергу, вплине на попит у секторі вторинної нерухомості.